专家深度分析:今年全国房价涨10倍,北京楼市一马当先!

发布日期:2021-07-22 22:06    点击次数:111

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:您好,新人首次提问: 问题一, 北京市90后夫妻置换新婚房,子弹1100,全款无贷款。需要置换一套名下商品房,丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ,有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情,年底有些上升行情,是否先买后卖商量全款周期相对合适?全款周期通常多久合适? -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价? -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗? -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少? 问题二, 目前购房的需求:第一,地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京,一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线,同时考虑2021年8号线可能南北贯通;第二,小区品质和物业。第三,学区。虽然学区不是首要考虑因素,但也希望挂点儿学区。第四,朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上,看房两个月意向小区主要是:东城区龙体片区幸福家园,保利蔷薇,新裕家园;朝阳区亚运村远洋万和城,嘉铭桐城,保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上,结合我们的四点需求,您比较推荐哪个小区? -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐? -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区?

回答:1. 先买后卖策略是对的,买房周期尽可能拉长,为你卖房留时间,这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚,设定一定涨幅,通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的,这个概念已经很多年,但一直不温不火,短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求,具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。

 

提问:房姐好,已付费,首次提问,希望帮忙解答,感谢。 老婆北京户口,我个人有居住证。目前清河上林溪一套2居士价值700贷款240,翠微一套小两居价值560贷款150万(翠微房产短期不好调整,小孩明年上学使用)。家庭收入,税后80万左右,房贷总月供2万,有一个租金6000,我们自己负担1.4。目前老婆父母在办理随迁户口,预计3到4个月可以下来户口。想通过JYD投资房产(让中介评估后,反馈两个房子能JYD400万,请房姐判断下400万是否靠谱。)。一个方案是卖了上林溪置换一个大房子,第二个方案是使用老人的房票投资小两居(属于二套,外地有贷款)。贷款方式也有两种方式,一是使用接力贷+JYD,二是直接JYD的400全款买房?如果接力贷+JYD这个如何操作?,跟着房姐 无学区和自住,区域要求,后续也愿意再折腾其他房产组合方案,这次置换只考虑升值空间,希望房姐指导,推荐区域,小区,建议单价,总价范围,贷款方式,感谢!

回答:1. 抵押出400 没问题 2. 建议方案2 ,先抵押两处房产,老人票接力贷入一套总价600左右的标的,推荐看 双井 朝青百子湾等板块 例如 天通苑、青年汇佳园、首城国际的,国美第一城等 。总月供在5+减去两套的租金,每月还需要3+,按你自己的负债能力去调整总价。贷款年限越长越好,最好是20年。 还款方式:先息后本>等额本息>等额本金

 

提问:房姐你好,我新加入你的星球,已购会员,相见恨晚。 本人家庭非京户,持有北京居住证。目前在西直门舒至嘉园(又名大隐名座)持有一套148平米的大三居(改四居),塔楼,西南向,目前有买家出价到1150万左右,但是本人很纠结是否卖掉该房子。急盼房姐点拨。 问题1:因为有两娃,大娃2022年就要读小学了,如果从学区角度考虑,舒至嘉园是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的学校。 问题2:按照置换改善计划,考虑总价1200万左右的次新房(包括各种费用),领秀新硅谷的152平四居洋房和国风上观的四居190平米、大西洋新城复式150平米三居可以够得着,哪个性价比更高?还有其他楼盘推荐吗?(考虑学区和环境) 问题3:按照北京买进二套房计划,给老人住或出租都行,了解过天通苑西苑三区顶复238平米650万左右,一梯两户,是否可以购入?也了解过望京西园三区,估计700万能购入小三居。哪个更值得购买? 问题4:因为没有北京户口,考虑孩子教育问题,过去一年的计划是想去其他城市定居,所以看过深圳和海口的房产。目前老公深圳户口,本来想等资金到位后买进深圳光明区的中海寰宇时代,结果被7月限购政策整的措手不及。所幸亲戚还有深圳房票可以借用。什么时候入手深圳房产合适,需要等我三年后够资格还是最近1年内借用亲戚房票? 问题4:本人刚办了海口落户,本想抢海口市国贸地段的华润悦府140平三居,300万预算,这个选择是否合适?海口还有其他楼盘推荐吗? 问题5:本人自知手头子弹有限,年收入不算高,所以这些房产投资选择只能5选1,还请房姐指点迷津:A北京大隐换成其他品质小区,全款买进,无贷款压力;B北京大隐不换,买进天通苑二手房;C北京大隐换新品质小区,全款买进,再抵押jyd,买进新小区附近的小两居;D北京房产一套,通过抵押jyd买进深圳房产一套;E北京房产一套,无贷款,全款买进海口一套?

回答:西直门看着很中心,但从购房的角度,不是个好地方。 你有学区需求+非京籍,最好的选择就是去朝阳 方案建议 卖掉舒至嘉园,望京全款入一套自住标的 比如 融科橄榄城 抵押后 再入一套小标的学区房出租抵部分月供,例如 南湖东园二区 属于望京陈分的学区。 深圳不建议这两年入,由于新限购政策,短期购买力不足 后市大概率阴跌。过两年再入都来得及。 海口不要买高总价(300万以上)的CEO盘。 推荐对比看下海口观澜湖上东区二期、华侨城曦海岸、恒大海口文化城(住宅)

 

提问:房姐您好! 我现在居住在望京南湖东园二区,目前是小两居,小区可以上陈经伦,算是望京的学区房,目前预计能卖530-540;手里资金能有200左右;本打算去年年底换房,但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多,我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下,我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么?现在的房子不足的就是稍微小了点,其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够?但总觉得不值得,要花三百万左右,小区也不是次新,学校也是目前的学校。

回答:你现在自住需求是能满足的,也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市? 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错,那就不用着急换,几年以后再用房子来沉淀资产,也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够,你现在能够得上的标的,几年后同样的子弹很可能买不到。

 

提问:国风美唐和公园悦府一样价格,紫金新干线(紫金低8000),选哪个好呢房姐?

回答:国风美唐综合兼容性更强,在它的刚需段位最能打。 缺点是回龙观区域次新价格都涨了一些。 其次是公园悦府,要选好户型。 紫金新干线,二期相对好,缺点是离地铁略远,同样500万左右总价还有新龙城,融泽家园竞争。

 

提问:房姐你好 现一家三口京籍昌平沙河高教园两居 计划换房到海淀双榆树 花园路附近 首付450左右 兼顾三岁孩子教育和医疗、工作 请帮给出上岸建议 谢谢

回答:双榆树那边,双榆树中心小学或者双榆树一小都可以接受,还可以看看厂洼小区,海淀实验苏州街分校,也是不错的 另外可以看看苏州街那边万泉小学的房子,比如小南庄

 

提问:新人第一次咨询,我在西单上班,坐地铁,找一个不用换站的小区,半小时左右到就行。大两居最好有三居室。手里有260万。没有带货款。环境尽量好一些。有两个孩子,一个要上初中啦,一个刚一岁。老人一起住。希望芳姐帮忙推介一下

回答:推荐看下朝阳 1号线四惠附近 如 都会华庭、兴隆家园、城市广场 丰台 4号线 马家堡、草桥附近 例如 怡然家园、草桥欣园、星河苑

 

提问:房姐您好,新人首问。目前有两套房,一套在丰台区开阳里八区,130平(经适房,3房,目前市场价在800多,小区地理位置方便,但是配套设施很差,小区内基本没有公共设施,物管很差),另一套在固安孔雀城别墅(毛坯房,260平,2014年买的时候500左右,现在卖也就600多,本来作为投资房,结果一直不涨)。户口在开阳里,孩子刚上幼儿园,家附近有首医大附属小学、北师大附中丰台实验中学,计划就近上学,生活医疗也都较为方便。预计近两年家中老人、亲属要来一同居住,计划换大房子,手中有300发子弹。需求:新房优先,4-5房的大平层,或者是同一单元同一楼层紧挨的两户,地址还在开阳里附近及周边,希望小区环境及物管较好。目前还有一个购房资格,孔雀城的别墅可以考虑卖掉,开阳里的房子视情况而定。提问:1、看中了佑安府的房,价位在1700左右,环境物管各方面都非常好,但是价位较高,相当于要卖两套房才能置换成大房子,不知道这样的操作是否划算?如何才能更有效地操作?这样的决定有什么优缺点?2、如果还是在这个片区,优先考虑新房,房姐有什么楼盘推荐?我们怎么操作较好?3、如果是二手房,推荐什么楼盘?怎么操作较好?感谢!

回答:你好,开阳里是很一般的区域 属于丰台,挨着南站 优点是便宜,区域位置好歹是二环到三环之间 但不是洼地,就值这个价 考虑改善自住可以买佑安府,但是投资属性略差了点 综合考虑建议出手孔雀城,再入手一套草桥,草桥属于丰台不多的价值区域。 目前价格还低,而且地势平坦区域还算整齐,对未来扩展较为有利。恋日花都,风景club可以关注下。

 

提问:房姐,之前您推荐过望京可以买600以上的,7到8的标杆次新,或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万,这种是不是捡漏?

回答:望京的标的种类非常丰富,下至300万的低端老破小,上到3000万的豪宅大平层,中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域,原因在于望京是一个产住结合片区: 望京本身拥有全系列产业(大众商业、轻工、金融、互联网等),存量住房数量基数足够大,原先底子足够好,从而形成了自成一体的局面。 对北京来说,望京就是一座城中城,只是更加现代化和全面的北京都市,没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层,都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说,望京最佳的选筹集中在6-7百万以上,800以上上佳。 对应的选筹标的,望京优质的老破大集中在单价5万左右,例如望京望京新城,望京西园X区,圣馨大地,嘉润等,也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的,但实际上硬伤的折价远超折损的价格,一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广,04年左右7万不到的标的,10年左右7-8万的标的,都是不同的产品,华鼎、慧谷、宝星,首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等,是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的,大多是溢价盘,适度回避。 想买好房子,重要的是心中有数大脑清晰,能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气,踩坑比捡漏的可能性更大。

 

提问:房姐好!本人持有今典花园150多平米央产大三居一套,满五。想出,但此小区价格始终不高,现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您,现在卖掉置换是否合适?卖掉变现合适吗?若置换,本人目前不需要学区,主要考虑舒适和保值,您推荐什么盘?我在阜城门上班,对西边熟悉。谢谢!

回答:大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅,今典花园涨幅一直的都跟随大盘,没有太合适的置换标的,保持现状是一个更好的选择,由于海淀大多是学区溢价,考虑有性价比,兼顾舒适度,没什么选择,推荐可以看看厂洼,这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块,选筹上会好很多

 

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